La relazione tecnica di compravendita è un documento redatto da un tecnico abilitato che verifica e documenta la conformità urbanistica e catastale di un immobile destinato alla vendita o alla donazione; serve a informare le parti e a fornire al notaio una base tecnica per le dichiarazioni richieste in atto, riducendo il rischio di vizi, abusi non dichiarati o problemi successivi alla stipula.
Come scrivere una Relazione tecnica compravendita
La redazione di una Relazione tecnica di compravendita richiede un approccio metodico e una chiara esposizione degli elementi verificati: il tecnico incaricato deve innanzitutto identificare con precisione le parti interessate e i dati anagrafici, indicare l’indirizzo completo dell’immobile e riportare i dati catastali aggiornati. Occorre descrivere lo stato di fatto dell’unità immobiliare con riferimento a destinazioni d’uso, composizione degli ambienti, superfici lorde e calpestabili, pertinenze e condizioni manutentive, fornendo una rappresentazione che consenta il confronto con la documentazione ufficiale.
La relazione deve poi riepilogare i documenti acquisiti e consultati: titoli di provenienza, visure e planimetrie catastali, estratti di mappa, pratiche edilizie comunali (licenze, permessi, concessioni, condoni), eventuali Segnalazioni o CILA/SCIA/Dia, certificati di agibilità e APE, dichiarazioni di conformità degli impianti e visure ipotecarie. Per ciascun documento è opportuno riportare estremi e date, specificando eventuali lacune o documenti non reperiti, e motivare l’impatto di tali carenze sulla valutazione complessiva.
Il nucleo operativo della Relazione è costituito dalle verifiche di conformità urbanistica e catastale. La verifica urbanistica richiede l’accesso agli atti comunali e l’analisi dei titoli edilizi per accertare la corrispondenza tra gli elaborati assentiti e lo stato di fatto; la verifica catastale impone il confronto tra planimetria catastale e rilievo dello stato attuale, evidenziando eventuali difformità, la necessità di frazionamenti o accorpamenti e se sia richiesto un aggiornamento catastale. In entrambi i casi il tecnico deve esprimere un giudizio chiaro, motivato e circostanziato che indichi se lo stato è conforme oppure non conforme, descrivendo le difformità riscontrate e le loro possibili conseguenze sulla commerciabilità dell’immobile.
La relazione deve altresì riportare lo stato della documentazione tecnica ed impiantistica: presenza o assenza di certificati di conformità degli impianti (elettrico, termico, gas), estremi dei libretti di impianto, esito dell’APE e numero di protocollo regionale ove previsto. Le problematiche impiantistiche devono essere descritte con riferimento agli obblighi normativi vigenti e con indicazione delle azioni necessarie per regolarizzarle.
È fondamentale inserire un capitolo dedicato ai vincoli, servitù e pendenze ipotecarie, riportando gli esiti della visura ipotecaria e segnalando vincoli paesaggistici, vincoli storici o altri vincoli amministrativi che possano incidere sulla disponibilità del bene o sulla possibilità di intervenire sull’immobile. Analogamente, va ricostruito l’ultimo passaggio di proprietà con i riferimenti dell’atto di provenienza e annotate eventuali successioni, divisioni o frazionamenti che possano influire sulla regolarità della titolarità.
La relazione deve includere un elenco degli allegati consegnati alle parti e al notaio, indicare i limiti dell’incarico e una dichiarazione finale del professionista che attesti le attività svolte (sopralluogo, accesso agli atti, visure) e fornisca una dichiarazione sintetica sullo stato di conformità urbanistica e catastale. Nel testo della dichiarazione il tecnico dovrà esplicitare con chiarezza le eventuali irregolarità rilevanti ai fini della compravendita e le raccomandazioni per la regolarizzazione, precisando se tali irregolarità pregiudichino o meno la commerciabilità dell’immobile.
Dal punto di vista formale, è importante che la Relazione sia datata, firmata e timbrata dal professionista incaricato, che riporti i riferimenti di iscrizione all’Ordine/Collegio, il luogo del sopralluogo e le date delle attività svolte. La lingua deve essere tecnica ma comprensibile alle parti, evitando ambiguità. Infine, la relazione può contenere clausole di esclusione di responsabilità sui limiti della verifica eseguita (per esempio in assenza di documenti non reperiti) e suggerire eventuali approfondimenti da svolgere con incarichi aggiuntivi; la determinazione dei costi e della parte che li sostiene dovrebbe essere concordata tra venditore e acquirente o prevista nel preliminare di vendita.
Esempio Relazione tecnica compravendita
RELAZIONE TECNICA DI COMPRAVENDITA
Comune di: _____________
Data redazione: _____________
Riferimento pratica/rogito (se noto): _____________
1. PROFESSIONISTA INCARICATO
Nome e cognome: _____________
Codice fiscale: _____________
Ordine/Collegio di appartenenza: _____________
Numero iscrizione: _____________
Sede professionale (indirizzo): _____________
PEC/email: _____________
Telefono: _____________
2. PARTI
Venditore
Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
Luogo e data di nascita / Partita IVA: _____________
Codice fiscale: _____________
Residenza / Sede legale: _____________
Acquirente
Nome e cognome / Ragione sociale: _____________
Luogo e data di nascita / Partita IVA: _____________
Codice fiscale: _____________
Residenza / Sede legale: _____________
3. INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE
Indirizzo completo (Comune, via/piazza, civico): _____________
Piano: _____________
Accessi secondari / Entrate: _____________
Tipologia immobile (appartamento, ufficio, negozio, ecc.): _____________
Pertinenze dichiarate (cantina, box, posto auto, giardino, ecc.): _____________
4. DATI CATASTALI
Catasto (NU/CT/TV): _____________
Provincia: _____________
Sezione/Particella/Foglio: _____________
Subalterno: _____________
Categoria/Classe: _____________
Rendita catastale: _____________
Data visura catastale: _____________
5. DESCRIZIONE DELLO STATO DI FATTO
Composizione (locali e destinazioni d’uso): _____________
Numero vani/Locali: _____________
Superficie lorda (mq): _____________
Superficie calpestabile (mq): _____________
Balconi/terrazze (mq): _____________
Giardino/aree esterne (mq): _____________
Stato manutentivo sintetico: _____________
Osservazioni planimetria rispetto allo stato reale: _____________
6. DOCUMENTAZIONE ACQUISITA E CONSULTATA
Titolo di provenienza (atto, data, repertorio): _____________
Visura catastale/planimetria estratta in data: _____________
Estratto di mappa (se presente): _____________
Pratiche edilizie comunali reperite (licenze, permessi, concessioni, condoni) – estremi e date: _____________
Segnalazioni / SCIA / CILA / DIA – estremi e date: _____________
Certificato di agibilità/abitabilità – n. e data: _____________
APE (Attestato Prestazione Energetica) – n. e data: _____________
Dichiarazioni di conformità impianti (DM 37/2008) – impianti e estremi: _____________
Estratto conservatoria ipotecaria (visura trascrizione) – data ed estremi: _____________
Ulteriori documenti allegati: _____________
7. ATTIVITÀ SVOLTE DAL PROFESSIONISTA
Sopralluogo effettuato in data: _____________
Rilievo planimetrico / misure effettuate: _____________
Confronto planimetria catastale vs stato di fatto: _____________
Accesso agli atti presso Ufficio Tecnico Comunale in data: _____________
Richiesta / acquisizione documenti in Conservatoria in data: _____________
Altre verifiche eseguite (specificare): _____________
8. VERIFICA DI CONFORMITÀ URBANISTICA
Esito complessivo della verifica urbanistica: _____________ (indicare “Conforme” o “Non conforme” e motivare)
Eventuali difformità urbanistiche riscontrate (descrizione dettagliata): _____________
Titoli mancanti o incoerenti: _____________
Azioni consigliate per regolarizzazione (sanatoria, adeguamento planimetrico, integrazione titoli): _____________
Indicazione se difformità pregiudicano la commerciabilità: _____________
9. VERIFICA DI CONFORMITÀ CATASTALE
Esito della verifica catastale (planimetria vs stato di fatto): _____________ (indicare “Conforme” o “Non conforme” e motivare)
Note su planimetria catastale (vector, approssimazioni, necessità di frazionamento/accorpamento): _____________
Necessità di aggiornamento catastale (Sì/No): _____________
Eventuali procedure consigliate per aggiornamento: _____________
10. AGIBILITÀ / ABITABILITÀ
Certificato di agibilità/abitabilità presente: _____________ (Sì/No)
Se presente: n. _____________ rilasciato da _____________ in data _____________
Se assente: osservazioni e impatto sulla vendita: _____________
11. ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA (APE)
APE presente e allegato: _____________ (Sì/No)
APE n.: _____________
Data rilascio: _____________
Certificatore: _____________
Classe energetica: _____________
Note: _____________
12. IMPIANTI TECNICI
Impianto elettrico – dichiarazione di conformità presente (Sì/No): _____________
Estremi / data: _____________
Impianto termico / caldaia – documentazione presente (Sì/No): _____________
Estremi / data: _____________
Impianto gas – documentazione presente (Sì/No): _____________
Estremi / data: _____________
Impianto idrico / fognario – note: _____________
Ascensore / impianti comuni – documentazione: _____________
Altro impianto (specificare): _____________
13. VINCOLI, SERVITÙ E PENDENZE IPOTECARIE
Vincoli urbanistici o paesaggistici rilevati: _____________
Servitù attive e passive note: _____________
Trascrizioni/Ipoteche risultanti dalla visura conservatoria: _____________
Note sulla presenza di contenziosi o vincoli giudiziari: _____________
14. ULTIMO PASSAGGIO DI PROPRIETÀ
Atto di provenienza (tipo, data, notaio, repertorio): _____________
Eventuali note su successioni, divisioni o frazionamenti: _____________
15. ELENCO ALLEGATI (da presentare in originale o copia conforme)
– Planimetria catastale: _____________
– Visura catastale: _____________
– Estratto di mappa: _____________
– Titoli edilizi e pratiche comunali: _____________
– Certificato di agibilità/abitabilità: _____________
– APE: _____________
– Dichiarazioni di conformità impianti: _____________
– Estratto conservatoria/visura ipotecaria: _____________
– Fotografie dello stato di fatto: _____________
– Altro (specificare): _____________
16. LIMITI DELLA RELAZIONE
La presente relazione è redatta sulla base dei documenti e degli atti reperiti, del sopralluogo effettuato e delle verifiche catastali e ipotecarie di base. Non costituisce pratica di aggiornamento catastale né titolo amministrativo sostitutivo; eventuali controlli integrativi o approfondimenti dovranno essere eseguiti con ulteriori incarichi specifici. Note: _____________
17. DICHIARAZIONE FINALE DEL PROFESSIONISTA
Il sottoscritto __________________________________________ (Nome e cognome del tecnico: _____________), iscritto all’Ordine/Collegio di _____________ al n. _____________, in qualità di tecnico incaricato, ai sensi e per gli effetti di legge,
DICHIARA
– che le attività di sopralluogo, di accesso agli atti e di controllo catastale sono state svolte nelle date sopra indicate; _____________
– che, a seguito delle verifiche compiute, lo stato di fatto dell’immobile è: _____________ (indicare “Conforme” o “Non conforme” e motivare); _____________
– che la rappresentazione catastale è: _____________ (indicare “Conforme” o “Non conforme” e motivare); _____________
– che risultano presenti le seguenti irregolarità/criticità rilevanti ai fini della compravendita: _____________
– che le raccomandazioni per il perfezionamento della regolarità urbanistica/catastale sono: _____________
La presente relazione è redatta per gli usi di compravendita e sarà allegata all’atto notarile a tutela delle parti.
Luogo: _____________
Data: _____________
Firma del professionista: _____________
Timbro e firma: _____________
DICHIARAZIONE DI ACCETTAZIONE DELLE PARTI
Il venditore prende atto della presente relazione e delle eventuali irregolarità indicate: Firma venditore: _____________ Data: _____________
L’acquirente prende atto della presente relazione e delle eventuali irregolarità indicate: Firma acquirente: _____________ Data: _____________
ALLEGATI CONSEGNATI IN COPIA ALLE PARTI
Elenco allegati consegnati al venditore: _____________
Elenco allegati consegnati all’acquirente: _____________
Firme per presa visione e ricezione documenti:
Venditore: _____________
Acquirente: _____________
Professionista: _____________
Fac simile Relazione tecnica compravendita Word
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