In questa guida spieghiamo come disdire un contratto di comodato d’uso.
Come disdire un contratto di comodato d’uso
Per cominciare, occorre distinguere due modelli giuridici. Se nel contratto le parti hanno indicato una durata, si parla di comodato a tempo determinato: qui il comodatario è obbligato a restituire alla scadenza e il comodante, in linea di principio, non può disdire prima del termine. L’unica vera valvola di sicurezza è il recesso anticipato per sopravvenuto “urgente e impreveduto bisogno” del comodante; è un potere tipico che la legge riconosce anche quando il termine non è scaduto, ma va provato in concreto: il bisogno deve essere attuale, imprevisto al momento della stipula e tale da giustificare la richiesta di restituzione immediata. Questa regola sta nel secondo comma dell’articolo 1809 del codice civile ed è letta in modo rigoroso dalla giurisprudenza più attenta, che esclude motivazioni solo astratte o future. In altre parole, non basta dire che “potrebbe servirmi l’immobile”; serve dimostrare un’esigenza sopravvenuta e urgente, come un trasferimento di lavoro o una necessità familiare improvvisa. Se non ricorre questa clausola di legge, di norma si attende la scadenza e, a ridosso di quella data, si invia una comunicazione che intima la restituzione alla data prevista.
Quando invece la durata non è stata fissata, siamo nel territorio del comodato senza termine, spesso chiamato “precario”. Qui il legislatore concede al comodante una via molto più diretta: se il bene è stato dato senza scadenza, il proprietario può pretenderne la restituzione “a semplice richiesta”, cioè in qualunque momento, e il comodatario deve restituire non appena richiesto. È il meccanismo dell’articolo 1810 del codice civile ed è quello che, nella prassi, si traduce nella famosa “disdetta” del comodato precario. Detto ciò, sebbene la legge non imponga un preavviso fisso, è buona tecnica inviare una comunicazione con un termine di consegna ragionevole, proporzionato al bene e all’uso che se ne fa, così da evitare contestazioni sulla correttezza dell’esercizio del diritto. In alcuni contratti le parti inseriscono addirittura clausole che modulano questo potere, prevedendo preavvisi minimi o condizioni specifiche: è perfettamente legittimo, purché non si svuoti la regola legale.
Una categoria a parte, decisiva nella pratica, è il comodato con destinazione a “casa familiare”. Qui il nostro ordinamento ha costruito, nel tempo, un equilibrio tra proprietà e tutela dei bisogni della famiglia del comodatario. Le Sezioni Unite hanno chiarito che il comodato con chiara e inequivoca destinazione a casa familiare non è un “precario puro” ma un comodato a termine implicito, collegato alla durata delle esigenze abitative della famiglia: finché queste esigenze permangono, il comodante non può riprendere l’immobile come se fosse un comodato senza durata, salvo provare l’urgente e impreveduto bisogno di cui all’articolo 1809, secondo comma. La giurisprudenza più recente continua a muoversi su questa linea, verificando caso per caso se la destinazione familiare fosse davvero all’origine del rapporto e con quali limiti si può far valere l’assegnazione della casa in sede di separazione o divorzio rispetto al comodante proprietario. Serve dunque molta attenzione quando si ipotizza una disdetta in questo scenario: spesso non è possibile intimare la restituzione “ad nutum” e occorre valutare la prova dello scopo familiare e l’eventuale sopravvenienza del bisogno del comodante.
Chiarito l’“an”, passiamo al “come”. La disdetta o, più correttamente, la diffida alla restituzione si veicola con una comunicazione formale, preferibilmente via PEC quando il destinatario la possiede oppure con raccomandata A/R. Nella lettera si identificano con precisione le parti e il bene dato in comodato, si richiama il contratto (data ed eventuale registrazione), si indica la causa della richiesta di restituzione e si fissa il termine entro cui riconsegnare. Nel comodato a termine, se si invoca l’articolo 1809, comma 2, è essenziale motivare in modo concreto l’urgenza e l’imprevedibilità sopravvenuta; nel comodato senza termine, si potrà invece fondare la richiesta direttamente sull’articolo 1810. In entrambi i casi, è prudente indicare la data e il luogo di consegna, la modalità di riconsegna delle chiavi e lo stato in cui dev’essere restituito il bene. Una volta trascorso il termine senza esito, la via fisiologica è l’azione giudiziale di rilascio, allegando il comodato e la prova della disdetta o diffida.
Ci sono poi accortezze “operative” che evitano intoppi. Se il contratto di comodato è stato registrato, la cessazione anticipata o a scadenza si può (e, nella prassi, si dovrebbe) formalizzare con un atto di risoluzione da presentare all’Agenzia delle Entrate, in modo da chiudere correttamente la posizione fiscale del rapporto. La comunicazione di disdetta può menzionare l’intenzione di procedere alla risoluzione amministrativa dopo la riconsegna, invitando il comodatario a firmare l’apposita scrittura. Questo passaggio non sostituisce la diffida alla restituzione, ma mette in ordine anche il profilo tributario del contratto.
Un tema che genera spesso equivoci è quello del “preavviso”. La legge, come detto, non prescrive un numero di giorni predefinito né nel comodato precario né nel recesso per bisogno ex articolo 1809, ma la correttezza dei comportamenti contrattuali spinge a riconoscere un margine temporale realistico per liberare l’immobile o restituire il bene, salvo che l’urgenza sia tale da imporre la restituzione immediata. È quindi sensato calibrare il preavviso sulla natura del bene: per un locale adibito ad abitazione, qualche settimana o, talvolta, qualche mese può risultare congruo; per un bene mobile o un uso marginale, possono bastare pochi giorni. Nei recesso per “urgente e impreveduto bisogno” la stessa giurisprudenza parla espressamente di restituzione immediata, ma nulla vieta di concedere un termine brevissimo quando le circostanze lo consentano, a tutela dell’affidamento della controparte.
Vale la pena soffermarsi su due “zone d’ombra” frequenti. La prima riguarda il fallimento o la liquidazione del comodante: la giurisprudenza ha affermato che, in caso di sopravvenuta procedura concorsuale, l’interesse della massa alla liquidazione del bene libero può legittimare la richiesta immediata di restituzione, rifluendo nel paradigma dell’articolo 1809, comma 2. È un’applicazione particolare, ma coerente con la logica del bisogno sopravvenuto e con la disciplina pubblicistica della crisi d’impresa. La seconda concerne il comodato apparentemente “senza termine” ma in realtà collegato a una precisa finalità: quando si prova che le parti avevano voluto vincolare l’uso alla realizzazione di quello scopo (per esempio, l’abitazione familiare del figlio e della sua famiglia), il rapporto non si scioglie ad nutum e la pretesa restitutoria va misurata sulla permanenza dello scopo e, se del caso, sulla prova del bisogno del comodante. In difetto di prova seria sulla destinazione, invece, l’articolo 1810 torna a governare e il bene va restituito a semplice richiesta.
Sul contenuto della lettera, la prassi più solida segue uno schema costante. Si indicano i dati delle parti e del bene, si richiamano la data e, se presente, gli estremi di registrazione del contratto di comodato, si qualificano la durata e la norma invocata (articolo 1810 per il precario; articolo 1809, comma 2, per il recesso anticipato; richiamo alla scadenza per i contratti a termine), si espone la motivazione quando necessaria, si diffida alla restituzione fissando data, ora e luogo per il rilascio e la consegna delle chiavi, si preannuncia il ricorso al giudice in caso di inadempimento e, se utile, si propone un sopralluogo congiunto per la verifica dello stato del bene. Se il bene è un immobile, è opportuno aggiungere che, fino alla riconsegna effettiva, il comodatario resta responsabile della custodia e degli eventuali danni, nonché delle utenze se così pattuito nel contratto. Dopo la restituzione, si può sottoscrivere un verbale di riconsegna che fotografi lo stato dei luoghi e chiuda il rapporto.
Nei casi complessi, come l’immobile usato come casa familiare, conviene ragionare in due tempi. Prima si verifica la natura del rapporto, cercando tracce documentali o testimonianze che provino l’accordo sulla destinazione familiare; se la destinazione emerge con chiarezza, la disdetta secca rischia di non funzionare e l’unica strada percorribile resta quella del recesso per bisogno sopravvenuto, con prova robusta dell’urgenza. Se la destinazione familiare non è dimostrabile o il comodato era davvero “precario” e informale, la richiesta di restituzione ad nutum è legittima; nella prassi giudiziaria, quando in casa vivono minori, può essere concesso un breve lasso di tempo per il reperimento di altra sistemazione, ma il diritto del comodante viene comunque riconosciuto. Questo approccio realistico consente di evitare contenziosi “sospesi” e di arrivare a soluzioni gestibili per tutti.
Un’ultima raccomandazione riguarda la prova. Conservare il contratto e ogni sua integrazione, le comunicazioni via email o messaggistica, le ricevute di raccomandate o PEC, le foto dello stato del bene all’inizio e alla fine, rende più semplice far valere la disdetta e difendersi da richieste di risarcimento. La prova della ricezione della diffida è lo snodo che più spesso decide le cause di rilascio: la PEC con ricevute di accettazione e consegna o la raccomandata con avviso di ricevimento danno certezza all’interruzione bonaria del rapporto e all’avvio di eventuali azioni giudiziali. Questo vale anche quando si procede alla successiva formalizzazione della risoluzione fiscale presso l’Agenzia delle Entrate, passaggio amministrativo che chiude la vicenda sul piano tributario.
In sintesi, “disdire” un comodato significa, a seconda dei casi, intimare la restituzione alla scadenza del termine convenuto, recedere prima del termine provando un bisogno urgente e impreveduto, oppure chiedere la restituzione a semplice richiesta quando la durata non è stata fissata; negli immobili con destinazione a casa familiare, invece, vigono regole più protettive per il comodatario, e la restituzione anticipata passa solo attraverso la prova di quel bisogno sopravvenuto. Strutturare bene la comunicazione, usare il canale giusto, calibrare un preavviso ragionevole e tenere in ordine la prova sono le leve pratiche che fanno la differenza tra una disdetta “che funziona” e un contenzioso lungo e costoso. Se vuoi, posso prepararti il testo della tua lettera sulla base del tuo contratto e dello scenario concreto, così da usare la norma corretta e il tono giusto fin dal primo passaggio.
Esempio disdetta comodato d’uso
Modello 1 — Comodato senza termine (“precario”) su immobile: restituzione ad nutum (art. 1810 c.c.)
Oggetto: Disdetta comodato d’uso senza termine e richiesta restituzione immobile ex art. 1810 c.c.
Io sottoscritto/a [•], in qualità di proprietario/a e comodante dell’immobile sito in [indirizzo completo e dati catastali], con riferimento al contratto di comodato d’uso senza termine stipulato in data [•] (registrato all’Agenzia delle Entrate di [•], n. [•], se applicabile), comunico formale disdetta del rapporto e richiedo la restituzione dell’immobile ai sensi dell’art. 1810 c.c..
Vi intimo pertanto di rilasciare l’immobile libero da persone e cose entro il [data – termine congruo, es. 30 giorni dal ricevimento], riconsegnando le chiavi in data [•] alle ore [•] presso [luogo/con studio del difensore], con verbale di riconsegna e lettura congiunta dei contatori (se presenti).
Fino alla riconsegna effettiva resterete responsabili della custodia e di eventuali danni all’immobile. In difetto di rilascio nel termine, mi vedrò costretto/a ad adire l’Autorità Giudiziaria per il rilascio e il risarcimento dei danni e delle spese.
Ai fini fiscali, successivamente alla riconsegna provvederò alla risoluzione del comodato presso l’Agenzia delle Entrate.
Si invita a confermare per scritto la data fissata per la consegna delle chiavi.
Luogo e data
Il/La Comodante [firma digitale/olografa]
Modello 2 — Comodato a tempo determinato su immobile: preavviso di cessazione alla scadenza
Oggetto: Disdetta/Preavviso di cessazione del comodato a termine e richiesta restituzione alla scadenza
Con riferimento al comodato d’uso a tempo determinato dell’immobile sito in [indirizzo e dati catastali], stipulato il [data] con scadenza fissata al [data di fine] (registrazione: [Ufficio AE •, n. •], se presente), con la presente Vi comunico che il rapporto cesserà alla suddetta scadenza e Vi intimo di riconsegnare l’immobile entro e non oltre il [data di fine].
La consegna delle chiavi avverrà in data [•] alle ore [•] presso [•], con redazione di verbale di riconsegna e constatazione dello stato dei luoghi. Sino alla restituzione resteranno a Vostro carico obblighi di diligenza e custodia e ogni onere di ripristino per danni eccedenti il normale uso.
In caso di inadempimento provvederò a tutelare i miei diritti in sede giudiziaria, con richiesta di rilascio, danni e spese.
Dopo la riconsegna procederò alla risoluzione del contratto ai fini fiscali presso l’Agenzia delle Entrate.
Si prega di confermare la data di rilascio e di concordare l’accesso per il sopralluogo di pre–consegna.
Luogo e data
Il/La Comodante [firma]
Modello 3 — Recesso anticipato da comodato a termine per “urgente e impreveduto bisogno” (art. 1809, comma 2, c.c.)
Oggetto: Recesso anticipato e richiesta immediata di restituzione ex art. 1809, 2° c., c.c.
In relazione al comodato d’uso a tempo determinato dell’immobile sito in [indirizzo e dati catastali], stipulato il [•], Vi comunico il recesso anticipato ai sensi dell’art. 1809, comma 2, c.c., per urgente e impreveduto bisogno sopravvenuto, così specificato: [descrizione puntuale del bisogno: trasferimento lavorativo, rientro familiare, necessità abitativa immediata, esigenze di cura, ecc., indicando documenti allegati].
Per effetto di tale recesso, Vi intimo la restituzione immediata dell’immobile e, in via di leale collaborazione, concedo termine sino al [data ravvicinata: es. 15–30 giorni dal ricevimento] per il rilascio e la consegna delle chiavi presso [•] con verbale di riconsegna. Fino alla restituzione resteranno a Vostro carico custodia e responsabilità per eventuali danni.
In difetto di rilascio entro il termine concesso, sarò costretto/a a promuovere azione di rilascio e a richiedere danni e spese.
Resto in attesa di un Vostro riscontro scritto entro [5 giorni] per confermare data e modalità di riconsegna.
Luogo e data
Il/La Comodante [firma]
Allegati (se disponibili): documentazione comprovante il bisogno sopravvenuto
Modello 4 — Comodato senza termine su bene mobile (attrezzature/veicolo/beni aziendali): restituzione ad nutum (art. 1810 c.c.)
Oggetto: Disdetta comodato d’uso senza termine e richiesta restituzione bene mobile ex art. 1810 c.c.
Con la presente revoco il comodato d’uso senza termine del seguente bene mobile: [descrizione analitica: marca/modello/seriale/targa; stato d’uso], consegnatoVi in data [•], e Vi richiedo la restituzione ai sensi dell’art. 1810 c.c..
Il bene dovrà essere riconsegnato integro e funzionante, salvo il normale deperimento d’uso, entro il [data – es. 7/10/15 giorni dal ricevimento] presso [indirizzo e orari], con verbale di riconsegna e verifica congiunta dello stato.
Resteranno a Vostro carico i danni imputabili a uso scorretto e le spese di ripristino e trasporto se dovute. In caso di mancata restituzione nel termine indicato, mi riservo di agire in giudizio per restituzione e risarcimento.
Per cortesia, confermate la data fissata o proponete un’alternativa entro [3 giorni].
Luogo e data
Il/La Comodante [firma]